不動產仲介經紀業 H704031 不動產代銷經紀業 H704041 ;

壹. 不動產經紀業特性？  貳. 申請不動產經紀業流程？  參. 不動產經紀業許可申請？  肆. 申請不動產經紀業應備(檢附)文件？  伍. 不動產經紀業會計處理及營利事業所得稅查要點？  陸. 不動產經紀業相關法規？  柒. 不動產仲介經紀業常見問題？ 壹.不動產經紀業特性： 特許行業 不動產仲介經紀業(H704031) 不動產代銷經紀業(H704041) 組織 公司或商業登記； 但經營國外不動產要以公司組織經營 公司或商業登記； 但經營國外不動產要以公司組織經營 業務 指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務 指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務 資本額 無資本額限制 無資本額限制 經紀人員 經紀人或經紀營業員 經紀人之職務為執行仲介或代銷 業務 經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務 經紀人或經紀營業員 經紀人之職務為執行仲介或代銷 業務 經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務 經紀人證照 不動產經紀人證照 (考選部舉辦的不動產經紀人考試) 不動產經紀人證照 (考選部舉辦的不動產經紀人考試) 經紀人證書 1.應具備一年以上經紀營業員經驗， 始得向直轄市或縣 (市) 政府請領經紀人證書 2.經紀人證書有效期限為四年，期滿時，經紀人應檢附其於四年完成專業訓練三十個小時以上之證明 文件，辦理換證 應具備一年以上經紀營業員經驗， 始得向直 轄市或縣 (市) 政府請領經紀人證書 2.經紀人證書有效期限為四年，期滿時，經紀人應檢附其於四年完成專業訓練三十個小時以上之證明 文件，辦理換證 經紀營業員 1.中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格， 2.向中央主管機關指定之機構、團體登錄 3.經紀營業員訓練不得少於三十個小時，其證明有效期限為四年， 4.期滿時，經紀營業員應檢附完成訓練二十個小時以上之證明文件 1.中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格， 2.向中央主管機關指定之機構、團體登錄 3.經紀營業員訓練不得少於三十個小時，其證明有效期限為四年， 4.期滿時，經紀營業員應檢附完成訓練二十個小時以上之證明文件 專任 經紀人員應專任一經紀業，不得為自己或他經紀業執行仲介 。但經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者，不在此限 經紀人員應專任一經紀業，不得為自己或他經紀業執行代銷業務 。但經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者，不在此限 繳交營業保證金 向中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會繳存 向中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會繳存 保證金金額 1.最高不得超過新臺幣一千萬元整 2.設置營業處所在五處以下者，每一營業處所繳存新臺幣25萬元 3.逾五處營業處所者，每增加一營業處所，增繳新臺幣十萬元 4.每一營業處所所置經紀人人數逾五人者，每增加一人，增繳新臺幣三萬元 1.最高不得超過新臺幣一千萬元整 2.設置營業處所在五處以下者，每一營業處所繳存新臺幣25萬元 3.逾五處營業處所者，每增加一營業處所，增繳新臺幣十萬元 4.每一營業處所所置經紀人人數逾五人者，每增加一人，增繳新臺幣三萬元 加入公會 加入登記所在地之同業公會(仲介經紀業公會或代銷經紀業同業公會)後方得營業 加入登記所在地之同業公會(仲介經紀業公會或代銷經紀業同業公會)後方得營業   貳.申請不動產經紀業流程: 流程項目 主辦單位 說明      1.名稱預查 經濟部商業司 縣市政府 (1).公司組織-向經濟部商業司名稱預查。 (2).行號組織-向縣市政府經發局名稱預查。      2.申請不動產 經紀業許可 地政局 1.不動產經紀業經營許可申請書 2.負責人、董事、監察人、經理人身分證明文件影本 3.經濟部核准保留公司名稱預查表影本或直轄市或縣（市）政府登記商號名稱預查表影本 4.代理人身分證明文件影本 5.加盟證明文件影本（未加盟者免附）      3.公司設立申請 商號登記申請 直轄市市政府 經濟部中部辦公室 縣市政府 1.向經濟部中部辦公室.縣市政府送件。 2.股東不得為公務員，負責人需滿18歲。 3.登記費以資本總額每四千元一元計算，最少一千元。      4.繳納營業保證金 繳交營業保證金 (全國聯合會) 電話 :(02)2327-8255 1.最高不得超過新臺幣一千萬元整 2.設置營業處所在五處以下者，每一營業處所繳存新臺幣25萬元 3.逾五處營業處所者，每增加一營業處所，增繳新臺幣十萬元 4.每一營業處所所置經紀人人數逾五人者，每增加一人，增繳新臺幣三萬元      5.申領加入同業公會 所在地同業公會 1.加入登記所在地之同業公會(仲介經紀業公會或代銷經紀業同業公會)後方得營業 2.入會費:31,000元，常年會費:16,000元      6.不動產經紀業設立備查申請 地政局 在台南市設立不動產經紀業，需要向臺南市政府地政局申請設立備查，並準備相關文件。      8.稅籍登記 國稅局   參.不動產經紀業許可申請:   肆.申請不動產經紀業應備(檢附)文件: 序 應備文件資料 1    請替公司或商號取2～3個名稱(全名)，並依優先順序排列 2    請提供公司或商號所要營業的項目 3    所有股東或合夥人身份證正反面(影本)1份 4    不動產經紀人員證書(影本)1份(不能在別家公司已執業) 5    不動產營業員證書(影本)1份(不能在別家公司已執業) 6    股東同意書正本2份(事務所繕打表格，請所有股東簽名) 7    董事同意書正本2份(事務所繕打表格，請負責人簽名) 8    營業保證金繳存證明(影本)1份 9    資本額存入銀行之存摺封面、內頁第一頁、內頁第二頁影本 10    同業公會會員證明(影本)1份 11    不動產經紀人員名冊 12    不動產經紀人員證書（證明）影本1份 13    加盟文件(影本)1份 14    代銷合約（委託）書(影本)1份 15    業務終止後個人資料處理方法與 個人資料檔案安全維護計畫 16    消費者服務專線電話   伍.不動產經紀業會計處理及營利事業所得稅查要點：   ●    1.收入面：房仲業收入來源有以下幾項   ●  (1)業務收入：代銷時，按合約約定收取服務費收入   ●  (2)管理收入：代客戶管理房地之收入   ●  (3)不動產買賣收入：公司持有不動產一段時間後，再出售之收入   ●  (4)不動產租賃收入：公司持有不動產但不打算出售，以收取租金為主要目的之收入   ●  (5)佣金收入：不動產仲介之佣金收入 認列原則：權責發生制       ●  2.查核準則第24條之2：營利事業出售不動產，其所歸屬年度之認定，應以所有權移轉登記日期為準，但所有權未移轉登記予買受人以前，巳實際交付者，以實際交付日期為準；兩者皆無從查考時，稽徵機關應依其買賣契約或查得資料定之。而個人綜所稅亦採登記所有權交易日確認所得認列日。       ●  3.營業人受託辦理仲介不動產物件買賣，不論委託人是個人或營利事業均應依規定開立統一發票，如因個人委託人未索取而有常有漏開狀況。       ●  4.若有收取押金，依規定按月設算利息，並開立統一發票報繳營業稅       ●  5.不動產經紀公司雇用具有執業資格之務員，該業務係接受公司管理及勞務提供與雇主間具專屬，所給付之報酬屬薪資所得       ●  6.執行業務所得與薪資所得同屬勞務報酬性質，一般而言，執行務所得係基於委任關係，而薪資所得則屬僱傭關係。受雇者如具有執行業務資格者，惟所提供之勞務對其雇主具有專屬性，並不能獨立執行業務，須受服務單位勤惰考勤，即係基於僱傭關係。受僱人為僱用人服勞務，非經僱用人同意，不得將其勞務請求權讓與第三人，亦不得未同意即以第三人代服勞務，其所具領之報酬屬薪資所得。公司給付員工銷售獎金仍屬薪資所非執行業務所得       ●  7.經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務，發現有違法僱用未具備經紀人員資格者，應通報主管機關處新台幣六萬元以下三十萬元以下罰鍰。(管理條例第十七條及第二十八條)       ●  8.高專制度的設計，其實已經脫離「聘僱」關係的內容，比較像是靠行或是借牌的個人營利行為，但這個部分偏偏卻是法令未明確定義跟規範的灰色地帶！擔任高專者，幾乎都要自行吸收所有的費用，包括：5％的營業稅、勞保費、健保費、退休金費用等等。因此，高專會傾向不在公司加保勞保、健保、勞退，而是把這些通通掛在各種工會，以便降低總開銷。但是，這樣做的結果，會造成公司的勞健保通報異常（公司有薪資支出，但卻沒有勞健保、退休金的支出），成為營所稅查帳時，稅務員「修理」公司的大好理由！（可罰保費罰2倍）       ●  9.部分同業已經引用保險業務員的解釋令，將高專比照保險業『不具僱傭關係保險業務員獨立招攬業務自負盈虧』之模式，以「佣金」科目來列報高專的獎金支出，把高專與公司的合作模式解釋成勞務承攬關係，因此公司就不必負擔高專的勞保、健保及退休金。此構想雖然頗具創意，不過，國稅局查帳時，一定會問「佣金」是怎麼算出來的？相對應的成交收入如果沒有誠實交待，短、漏開發票的事實，很容易就會被抓包！（當然囉，不動產經紀業條例的規定是否與此模式相抵觸？尚有待釐清，而且還要注意，列報「佣金」的高專人員，應該要具有經紀人或營業員證照！）     陸.不動產經紀業相關法規     1.不動產經紀業管理條例     2.不動產經紀業管理條例施行細則     3.不動產經紀人專業訓練機構團體認可辦法     4.不動產經紀營業員專業訓練機構團體認可辦法     5.不動產經紀業營業保證金繳存或提供擔保辦法     6.不動產經紀業或經紀人員獎勵辦法     7.不動產經紀業申請許可審查須知     8.經紀業(基本資料)查詢     9.臺南市不動產仲介經紀商業同業公會   柒.不動產仲介經紀業常見問題 Q1:經紀業如何申請首次繳存營業保證金？    經紀業如符合繳存保證金資格時請檢附下列文件並以郵寄申請，在收到不動產仲介經紀業商業同業公會寄發之通知繳存公文後再行繳款！〈不動產仲介經紀業商業同業公會於收到申請資料審查通過之後約三個工作日內，以掛號寄發『繳款通知函』〉 申請繳存請檢附之文件如下： 一、不動產經紀業繳存營業保證金申請書一份 二、全部營業處所清冊一份 三、全體經紀人名冊一份 四、不動產經紀人證書影本一份 五、不動產經紀業主管機關(地政局/處)所核發之許可函公文影本一份 六、公司或商業登記證明文件影本(包含核准登記函及公司登記表/商業登記抄本)一份 Q2:申請書寄件地址？    台北市中正區館前路20號7樓之1 請註記：中華民國不動產仲介經紀業營業保證基金 收 Q3:營業保證金在什麼情形下可以請求退還?    一、公司組織解散者 二、商號組織歇業者 三、營業項目變更者(取消不動產經紀業營業項目) 四、經紀業因減少經紀人或裁撤營業處所，致已繳存之營業保證金高於規定數額 免責聲明  ▲ 1.本網站所提供之資料、法規、看法、其他資訊，係基於現行法規所提供或同業現行經驗與本網站看法。  ▲ 2.未來如有法規改變、發佈新的解釋函令、不同之個案解釋、或不一樣看法 ，本網站並無義務通知上述之改變。  ▲ 3.本網站所有資料僅供參考，任何第三人不得以曾閱覽本網站資訊為由，向本網站主張任何權利。